Agresiones de mascotas en Propiedad Horizontal

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Señaló la Corte en la citada sentencia T-595 de 2003 que, el propietario de un perro o animal doméstico debe tomar las medidas y precauciones necesarios para evitar la vulneración de derechos fundamentales de quienes puedan llegar a verse afectados por agresiones de sus mascotas, haciéndose responsable por los daños y perjuicios que pueda causar tanto en las cosas como a las personas, en los términos del Código Civil.

 

Ahora bien, las restricciones a los derechos del libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y familiar frente a la tenencia de animales domésticos en inmuebles sometidos a propiedad horizontal, estos deben ser razonables y bajo criterios de bienestar del animal, seguridad de los vecinos, observancia del debido proceso en toda decisión que se tome, procura de la convivencia pacífica, e higiene, por lo que es posible, exigir el respeto a las condiciones de protección de los animales durante su tenencia, según la Ley 84 de 1989, lo cual implica que los órganos de administración pueden exigir:

 

  1. Que se garantice la vida, la promoción de la salud y el bienestar de los animales, su deber de cuidado en cuanto a sus necesidades de movilidad, luminosidad, aireación, aseo e higiene o de abrigo, suministro de bebida y alimento, así como de medicinas y cuidados indispensables para mantener al animal con buena salud y sin enfermedades, incluso un control razonable al número de animales que se tengan en la unidad privada, e igualmente.
  2. Exigir que se recojan las excretas, y
  3. En caso de agresiones, exigir las medidas pertinentes, pero tampoco, se pueden imponer condiciones abusivas o arbitrarias como serían, no permitir el uso de ascensores, o el paso de las mascotas por las porterías, o exigir un absoluto mutismo de las mismas.

 

Además, queda claro que el animal no podrá efectuar actos de agresión grave contra vecinos o contra otros animales de compañía o bienes comunes, el número que se alberga en una unidad privada sea razonable y en general, que no perturbe la convivencia normal.

Sin embargo, no podrá tener como agresión aquella que surja de provocación o agresión al animal por parte de vecinos u otros especímenes animales.

Higiene y deber de recoger excretas a las mascotas

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El animal no hará sus necesidades en áreas de uso de los copropietarios, o estas deberán recogerse. En caso contrario, varias disposiciones contemplan severas multas contra los infractores. A saber:

 

La Ley 746 de 2002 señala en su Artículo 108-D: “Queda prohibido dejar las deposiciones fecales de los ejemplares caninos en las vías, parques o lugares públicos. Los propietarios o tenedores de los ejemplares caninos son responsables de recoger convenientemente los excrementos y depositarlos en bolsas de basura domiciliaria, o bien en aquellos lugares que para tal efecto destine la autoridad municipal. Parágrafo. Los propietarios o tenedores de ejemplares caninos que no recojan los excrementos en los lugares señalados en el inciso anterior, tendrán como sanción impuesta por la autoridad municipal competente, multa de cinco (5) salarios mínimos diarios legales vigentes o sanción de uno (1) a cinco (5) fines de semana de trabajo comunitario consistente en limpieza de los lugares que la respectiva alcaldía municipal defina. En caso de renuencia, se impondrá arresto inconmutable de tres (3) a cinco (5) días: la autoridad municipal procederá a trasladar el caso a la autoridad competente para conocer el caso y aplicar la sanción respectiva.”

 

En Bogotá se había dictado, entre otras, la RESOLUCIÓN No. 001095 Dic. 6/99, que dice en su Art. 3º: Todo propietario, poseedor, o tenedor de un animal que transite con el dentro del perímetro urbano deberá recoger en bolsa plástica la materia fecal de éstos, con el fin de evitar la contaminación ambiental y las posibles zoonosis que se puedan transmitir por este medio físico, acorde con el Artículo 54 del Decreto 2257 de 1986.

 

Se busca educar a los propietarios, puesto que la presencia de excrementos resulta ser desagradable y antihigiénica a todas luces, e incluso, genera hostilidad o animadversión contra los animales, que son los menos culpables, como si lo son, sus –a veces- indisciplinados e irresponsables dueños.

Posibilidad de Movilidad de Mascotas en la Copropiedad

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No existe razón para prohibir el desplazamiento de las animales de compañía en ascensores o determinadas áreas comunes, mientras no agredan a los habitantes o hagan sus necesidades fisiológicas en las mismas que no sean recogidas.

 

Se estableció en la Ley 746 de 2002, que en las zonas comunes de propiedad horizontal o conjuntos residenciales, los ejemplares caninos debían ir sujetos por una traílla y adicionalmente, provistos de bozal cuando se trate de perros potencialmente peligrosos. En igual sentido, el Código de Convivencia de Bogotá art. 34. La exigencia de uso de collar, lejos de ser restrictiva, genera seguridad para el animal, en la medida que es muy difícil que se extravíe o sea robado si va controlado por su dueño, seguridad a las personas y animales, pues se evitan agresiones o incluso, realizar deposiciones en sitios inconvenientes.

 

En cuanto a los ascensores, el fallo C-439-2011 la Corte Constitucional recordó que se exige la compañía del dueño o de un tercero mayor de edad, mas no se puede prohibir su uso:

 

“De esta forma, la Corte garantizó la tenencia de animales domésticos en sitios de habitación como un justo ejercicio de los derechos fundamentales del tenedor de la mascota, pero ajustado a límites racionales que fueron posteriormente definidos en la Ley 746 de 2002, por la cual se prescribió que los animales domésticos en las viviendas urbanas requieren que las condiciones de su alojamiento se den en un ambiente higiénico y sanitario, así como que los alimentos y custodia sean los adecuados para que no se produzca ninguna situación de peligro o incomodidad para los vecinos u otras personas y para el bienestar del propio animal. De igual forma, se exigió la compañía del dueño o de un tercero mayor de edad en ascensores o edificaciones;además se estableció que en las zonas comunes de propiedad horizontal o conjuntos residenciales, los ejemplares caninos debían ir sujetos por una traílla y provistos de bozal cuando se trate de perros potencialmente peligrosos;…”.(Se resalta extratexto).

 

En el mismo sentido, se había pronunciado la Corte en otras ocasiones, por ejemplo, en la Sentencia T-595 de 2003, recordando que el desplazamiento en los elevadores por parte de mascotas debe hacerse en la compañía de un mayor de edad o su dueño:

 

“También se exige la compañía del dueño o de un tercero mayor de edad en ascensores o edificaciones; además, en las zonas comunes de propiedad horizontal o conjuntos residenciales, los ejemplares caninos deberán ir sujetos por una traílla y provistos de bozal cuando se trate de perros potencialmente peligrosos; las anteriores exigencias también aplican cuando el animal pasee en vía pública, en algún medio de transporte o en los lugares abiertos al público donde sea permitida su estancia.” (Se resalta extra texto).

Roban su vivienda y culpa a la Copropiedad

Los copropietarios de unas casas, ubicadas en el norte de Bogotá, están indignados por esta demanda y afirman que no van a conciliar

En un conjunto residencial del norte de Bogotá, el administrador convocó a una asamblea extraordinaria para que los copropietarios decidieran si conciliaban o no con uno de sus vecinos, quien decidió demandarlos porque los ladrones entraron a su casa y le robaron elementos de valor.

El hecho ocurrió en julio del año pasado, pero el pleito sigue. Por una de las ventanas de la vivienda, dice su dueño, entraron a su residencia y le sustrajeron joyas, dinero en efectivo y dos computadores portátiles. Las pérdidas, alega, superan los 100 millones de pesos. Pero también demandó a la empresa de seguridad, que no quiso conciliar.

“Nosotros tampoco lo vamos a hacer. Somos casi un centenar de casas y pagamos $ 260.000 de cuota de administración y más del 60 por ciento de ésta va para seguridad. Cada dueño debe responder por lo suyo y adquirir un seguro contra robo”, afirma uno de los copropietarios.

Cuando se desconoce el autor del hurto, la responsabilidad de la empresa de vigilancia debe ser determinada por un juez, siempre y cuando éste compruebe que hubo descuido o abandono del lugar del trabajo por parte de alguno de los vigilantes o que uno de ellos participó en el hurto, afirma Germán Molano, presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá.

“Las empresas de vigilancia y seguridad privada no son seguros y están contratadas para disminuir un riesgo, pero no necesariamente para evitarlo”, señala el superintendente de Vigilancia y Seguridad Privada, Luis Felipe Murgueitio.

Cuando la empresa de vigilancia va a prestar un servicio, dice, tiene la obligación de hacer un estudio de seguridad física sobre el sitio que va a cuidar y le dice a la administración qué necesita para ello. Si la asamblea, agrega, contrata un protocolo de seguridad más barato que el sugerido por la empresa de seguridad, la responsabilidad de esta última se va ‘diluyendo’.

En la contratación de la empresa de vigilancia es igual de responsable el copropietario como la administración. La Superintendencia podría sancionar a la entidad de seguridad por haber prestado un servicio de forma inadecuada, mas no determinar su responsabilidad en un hurto.

“El ciudadano debe asegurar sus propios bienes y tomar medidas de autoprotección. La seguridad privada responde por las áreas comunes, no puede cuidar de la puerta para adentro”, reitera el Superintendente.

¿Cuándo responde el conjunto?

“El conjunto a priori no responde por bienes privados. La persona jurídica de la propiedad horizontal sólo administra, cuida, vigila, conserva y responde por los bienes comunes. El conjunto responde sólo cuando el juez civil lo determine”, señala Molano.

Según la abogada inmobiliaria Nora Pabón, si se demuestra que se contrató a una empresa de vigilancia que era ilegal o que no cumplía requisitos, podría estar comprometido el administrador.

“Si, por ejemplo, faltaba luz o vigilancia en determinada zona, poner una reja más alta, instalar cámaras o tener a un vigilante más y la asamblea no se reunió para definir esto o los copropietarios no dieron la cuota necesaria, habría responsabilidad de la persona jurídica, ya sea de la administración o del edificio de propiedad horizontal”, indica.

El conjunto no puede asumir responsabilidades si en el hurto no participó ninguno de sus empleados. En la conciliación, el administrador se puede negar a las pretensiones del presunto afectado, aunque siempre debe acudir a la asamblea general de copropietarios para que sean ellos los que decidan sobre dichas pretensiones.

Tomado de: Publicacióneltiempo.comSecciónBogotáFecha de publicación10 de septiembre de 2010Autor

Terminología en Propiedad Horizontal

Para poder comprender los conceptos generales relacionados con la Propiedad Horizontal es necesario empezar por aprender y comprender su terminología.  Aquí adjuntamos algunos términos utilizados en el régimen de Propiedad Horizontal.

Todo en terminología para la propiedad horizontal

Todo en terminología para la propiedad horizontal

Administrador: El administrador es el Representante Legal de la copropiedad, y para ese efecto tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, de manera que con aprehensión a las leyes y a las costumbres civiles y mercantiles, reúne en si las funciones y atribuciones de gerente, tesorero, mandatario y depositario, susceptibles de ejercicio personal único o delegable parcialmente bajo su responsabilidad.

Administrador provisional: Cuando se construye un edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal y mientras son vendidos los inmuebles privados, debe existir un Administrador Provisional.

Área privada construida: Extensión de la superficie en metros cuadrados cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

Área privada libre: Extensión de la superficie  privada semi-descubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

 

Asamblea general de copropietarios: La asamblea general está constituida por los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad de cada respectivo bien privado.

Bienes comunes esenciales: Indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular, entre ellos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos y las fachadas, entre otros.

Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto residencial sometido al régimen de PH pertenecientes ¿en proindiviso¿ a todos los propietarios de bienes privados para su uso y goce.

Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo que integran un edificio o conjunto sometido al régimen de PH.

Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen ¿además¿ su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto.

Conjunto Residencial: Proyecto inmobiliario conformado por varios edificios que puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes denominados predios.

Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles destinados al desarrollo de actividades mercantiles.

Edificio o conjunto de uso mixto: Aquellos con diversas destinaciones u objeto social combinado: vivienda, comercio, industria u oficinas.

Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, con una estructura que comprende un número plural de unidades independientes y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de PH se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

Expensas comunes necesarias: Erogaciones causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, es decir, para mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados.

Las expensas comunes diferentes de las necesarias: Tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.

Módulos de contribución: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

Propietario inicial:

Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de Propiedad Horizontal.

Régimen de Propiedad Horizontal (PH): Sistema jurídico que regula el sometimiento a Propiedad Horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

Reglamento de PH: Estatuto que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de PH.

Bienvenido

Damos una cordial bienvenida a nuestros lectores. Los invitamos a iniciar un cambio necesario fundamentado en el uso de las herramientas digitales que nos brinda las novedades tecnológicas.  En Habitemos estamos comprometidos con la comunidad regida bajo el sistema de Propiedad Horizontal, con el fin de ampliar el conocimiento en general tanto a propietarios, residentes y administradores.